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@宁波人 “居住权”来了!哪些房子可设立居住权?

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今年1月1日,《民法典》正式实施。其中的居住权,作为以往法律中没有规定的一种全新的权利,备受关注。居住权登记在宁波何时会落地,也广受期待。

现在,居住权来了!

记者从鄞州区不动产登记服务中心获悉,该中心于10月15日下午颁发了宁波市第一张“居住权”登记证明。

居住权登记证明“长”这样:

01

首张证明保障遗孀居住权

当天下午13:30左右,鄞州区不动产登记服务中心开始办理张女士(化名)申请的公证继承登记及居住权首次登记业务。

据了解,张女士丈夫已经去世,留下一套位于鄞州区的住宅。按照法律规定,张女士丈夫的父亲、丈夫与前妻所生的女儿、张女士,三人都享有继承权,但张女士并不是该房屋的产权人。

为了保障张女士的权益,经协商后,产权人和张女士一起来到不动产登记窗口,办理了居住权的证明,并将居住权期限设定为6个月,自2021年10月15日-2022年4月14日。

办理期间,窗口工作人员在收取产权人和张女士双方身份证、公证书及原产权证书等材料后,对资料进行初步审核并办理了继承登记;并协助张女士等人填写居住权合同、申请表等申请资料,通过居住权合同明确了居住权期限、居住条件和要求等必要信息,并进行了登记。

60分钟后,张女士顺利在领证窗口领取了宁波市首张居住权登记证明。

02

什么是居住权?

2021年1月1日新颁布的《民法典》第366条规定:

“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

也就是说,通过登记居住权,他人可以占有、使用自己无产权的住宅等不动产。

这里的“他人”,包括亲属或非亲属。理论上,只要产权人同意并配合办理,他可以为任何人设置居住权。

据介绍,作为新增的用益物权,居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开,满足 "房子不归我,但我却能住" 的诉求,为养老用房保障、离婚后共同居住、继承后共同居住等现实问题提供了解决办法,完善了住房保障体系,进一步为弱势群体提供了法律保障。

按照《民法典》规定设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同,合同一般要包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

下面是鄞州区不动产登记服务中心提供的居住权合同范本,供参考:

这里面,居住期限,非常关键!

居住权期限可长可短。像张女士这样,可以约定为半年。也可以约定10年、20年,甚至“终生有效”。

如果是“终生有效”,那么居住权人可以一直住到自己去世,期间不管房子有没有换主人,居住权都有效,房主无权赶走居住权人。

特别需要注意的是,居住权只有经登记才能生效。并且,居住权不能转让、继承。

《民法典》里关于居住权的规定条款

03

如何设立居住权?

依据《民法典》有关规定及浙江省自然资源厅发布的文件,以下三种情形可以申请办理居住权登记:

1. 以合同方式设立居住权的。

2. 以遗嘱方式设立居住权的。

3. 以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的。

具体如何操作呢?

据鄞州区不动产登记服务中心工作人员介绍,要办理这项业务,必须经不动产权证上所有的产权人都书面同意,在明确居住方式、居住条件和要求、居住权期限、解决争议的办法等条款后,携带不动产权证书原件、双方身份证原件及其他相关材料,共同前往鄞州区不动产登记服务中心登记居住权。

这里的“其他相关材料”分为不同情况:

1. 以合同方式设立居住权的,应当由居住权人和不动产所有权人共同申请,提交居住权合同(合同可由不动产登记部门提供)。

2. 以遗嘱方式设立居住权的,可以由居住权人单方申请,提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

3. 以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的,可以由居住权人单方申请,提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书,或行政机关具有强制执行力的行政处理决定书。

04

哪些房子可以设立居住权?

目前,居住权相关的登记已在鄞州区初步投入使用。

由于目前浙江省包括宁波市关于居住权的细则尚未出台,因此从操作层面来说——

1. 群众若要登记居住权,需先确保产权证没有抵押、贷款等限制情况。

2. 不动产的范围目前只针对国有商品房,暂时还不涉及农村宅基地的居住权。

另外,已经抵押的房产能否办理居住权登记?办理居住权登记的房屋还能否买卖?这还需等上级部门的相关细则出台后才能确定。

我们“宁波楼市报道”也将持续关注并及时报道。

05

居住权可以变更吗?

采访中记者了解到,若居住权人姓名、身份证明类型、身份证号、居住权期限等发生变化,可以进行居住权变更登记。

居住权期满、设立居住权的不动产灭失或被征收、生效法律文书终止居住权等导致居住权消失,居住权人死亡或放弃居住权等居住权消失的情况,亦可以到登记机关进行注销居住权登记。

即使居住权未期满,只要产权人和居住权人书面同意,也可提前注销居住权。

06

购房者如何查询居住权?

最后,对于准备购买二手房的人来说,如何获知这套房子是否设立了居住权?——房子有没有登记设立居住权,显然会极大影响二手房买卖。

答案是:要求产权人通过“浙里办”查询证明,就像平时查询房屋抵押状况一样,很简单。

来源:宁波晚报 记者 曾梅

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