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温州第一烂尾豪宅3亿拍出 为何不续建?

2017-05-17 09:45:33 来源: 浙江在线
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温州第一烂尾豪宅3亿拍出 为何不续建?

曾一度暂缓,备受关注的“鹿城一品”地块及在建工程再度在淘宝网开拍,5月16日上午9点49分开始,直至中午13点18分,五名报名者进行激烈角逐,经过69轮竞拍,最终,由温州市新华鸿房地产开发有限公司以3.13亿余元拍走,拍出了温州司法网拍最高价。

温州第一烂尾豪宅3亿拍出 为何不续建?

然而,对于“鹿城一品”过去的主人——温州光大房地产开发有限公司法人汪小海而言,却是一种无比苦涩的味道。

“鹿城一品”2010年2月由温州光大房地产开发有限公司以4.158亿元拍得地块,楼面价每平方米高达26357元。当时,地块挂牌起始价为19696万元,共吸引了9家房地产开发公司参加了角逐。经过长达一个多小时、13轮的轮番竞价,最终温州光大房地产开发有限公司以4.158亿元成功中标。

谁也没料到,如今“鹿城一品”地块及在建工程甚至还不如当年的地块中标价格。

曾计划卖5.5万元/平方米

2010年,楼市不愁卖的年代,让曾在朋友房产公司帮忙经历的汪小海再也按捺不住。他和其他6位企业家朋友一拍即合,决定推出一个鹿城最高端楼盘,对标目标:上海“汤臣一品”。

“里面的自有资金仅有30%~40%,其他都是借的。”汪小海表示,借款月利息两分、三分不等,甚至还有月息四分。

那是一个疯狂的年代。很多人看到这么大一个盘子,都觉得不会出事,有些人还特意托人情找上汪小海等人要求出借钱款。

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当时集各种高大上于一身的“鹿城一品”,坊间传闻价格高达8万/平方米。

“确实都是这么传说的。但我们原本打算的销售单价是5.5万元/平方米。因为当时温州稍微高端一点的楼盘,都卖5万元/平方米以上。”汪小海说。

按通常情况,开发商拿地后半年到一年的时间,就可以进行预售。然而,让他们想不到的是,在建房数量上和周边的住户发生了分歧。计划建4幢的规划,迟迟得不到批复。等到他们最终无奈接受“只建设两幢”这一事实时,已经是一年后的2011年。

屋漏偏逢连夜雨。“用土地产权证向银行抵押贷款的2个亿中,最终有七千万元没有到位,资金链顿时断了。”汪小海说。

此后,“鹿城一品”就像大家看到的那样:建建停停,直至完全停工,成为著名烂尾楼。

停工前,“鹿城一品”框架部分已经完成,但砖砌体、门窗及装饰未开始,楼层的栏板预留了竖向钢筋,砼未浇筑,层面层的栏板已经浇筑完毕,物管楼还未开始施工。

原定司法拍卖一度被撤回

2015年8月28日,龙湾法院裁定受理光大房开公司破产清算一案。截止2015年11月,光大房开债权人申报债权总额(含逾期申报债权)为20.5亿元。经管理人审核,现确认的光大房开负债合计约7.97亿元,其中享有优先权的债权额约2.34亿元(抵押担保债权本金及利息合计约为1.89亿元;建筑工程优先债权约为4466万元)。另有申报债权12.5亿元不予确认。

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龙湾法院透露,光大房开公司资不抵债现象极为严重。其中抵押权人原为华夏银行温州分行,2013年10月,华夏银行温州分行将其债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司,其除了抵押担保债权1.89亿元,还有普通债权1360万元。建筑工程优先债权人为温州建设集团有限公司,其除了优先部分债权4466万元,还有普通债权2294万元。

根据第一次债权人会议表决结果,受管理人委托,2016年6月20日,龙湾法院作出拍卖决定书,决定对光大房开公司土地使用权及其地上在建工程进行司法网拍,并发出拍卖公告,定于2016年7月6日开拍。

但光大房开公司股东和部分债权人提出杭州一家投资公司愿出借款项、原工程承建人温州建设集团同意继续施工有复工续建可能要求停止拍卖,并于2016年6月29日召开光大房开债权人委员会会议。法院方面称,虽然温州建设集团明确表态在未满足其条件的前提下拒绝继续施工,但鉴于上述实际情况及复工续建存在可能性,于是予以准许并撤回该次司法拍卖。

2016年8月2日,第二次债权人会议召开,多数债权人表决同意给予60天时间提交复工续建方案。

2016年11月3日,第三次债权人会议召开,对复工续建计划进行表决,多数债权人同意该计划,表决通过。会后,抵押权人浙江省浙商资产管理有限公司提出异议,认为复工续建计划决议违法,损害其合法利益。

龙湾法院于2017年1月19日作出裁定:一、撤销2016年11月3日债权人会议复工续建计划决议;二、责令债权人会议于30日内依法重新作出决议。

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法院详解为何不同意复工续建

1、在抵押权人未同意的前提下,复工续建计划要求人民法院裁定确认抵押权人的抵押权并注销抵押权人的他项权利证书,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条,有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。因未出现上述情形,人民法院直接注销抵押权人的他项权利证书缺乏法律依据,违背抵押人意思自治原则,而这是复工续建计划分户销售房屋的前提条件。

2、复工续建计划提到融资资金作为共益债务将优先于建设工程价款债权、有财产担保债权等债权,并随时清偿,与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第三条规定相悖(该规定为:债务人已依法设定担保物权的特定财产,人民法院应当认定为债务人财产。对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分,在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权)。抵押权人、工程款优先权人亦明确反对该融资资金优先顺位。

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“鹿城一品”效果图

3、复工续建计划存在一定盈利或亏损的市场风险,应由相关方协商确定自愿承担盈亏,债权人《复工续建计划》仅仅预期了复工续建的利好,但对可能存在的工程延期或质量问题、销售回款不理想、行政审批通不过等风险,复工续建计划缺乏兜底防范措施,延期清偿债权人的同时,并不能确保各债权人获得更高清偿比例。

龙湾法院指出,本案因抵押权人不同意,楼盘至今尚未预售,目前处于在建工程状态,开盘销售是行政许可行为,涉及投资方、购房户等多方利益群体,由有关部门依照法定程序进行,认为进入破产程序债权人会议表决通过即可开盘销售的观点是不妥的。

本案若复工续建,涉及到优先债权人、普通债权人、施工方、投资方、购房户等各方利益的平衡问题,因破产企业不具备承担风险能力,各方诉求、可能发生的风险法院都要慎重考虑,法院只能协商引导,不能在缺乏法律规定的情况下强制各方接受相关方案。

破产案件立案至今已一年多时间,法院已经充分给予各方协商机会,对复工续建协商不成的情况下,还是要回到法制的轨道,按照企业破产法规定的破产清算程序处理破产财产,不能因为普通债权人不同意拍卖就永远不启动破产财产处置程序。

王佳 本文来源:浙江在线 责任编辑:王佳
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