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终于出手!杭州要为长租公寓上一道紧箍咒

2019-10-12 15:04:55 来源: 钱江晚报 举报
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钱江晚报·小时新闻记者 李毅恒 蒋敏华

备受关注的长租公寓爆雷事件,终于有了新进展。日前,杭州市住保房管局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,有望为野蛮成长的长租公寓行业套上紧箍咒。

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杭州长租公寓市场出现的资金链断裂而“暴雷”事件是历历在目,从去年的鼎家暴雷开始,到今年乐伽宣布“破产,最终受害者是大批无辜的房东和租客。今年8月7日,乐伽总部——南京乐伽商业管理有限公司发布公告称宣布破产。据了解,乐伽杭州分公司运营的房源就超7千套,而其背后收到利益损失的房东和租客数量则上万余人。

这一次次的“暴雷”背后,主要原因还是住房租赁企业“高收低租”的模式,即中介从房东手上以较高的价格收入房源,为了减少空置房源,又以低于收入房源租金的价格租给租客。例如最近疑似“爆仓”的喔客公寓(乐伽公寓在杭州的业务承接方之一),房东和租客的租金差少的也有三四百,多的甚至上千元。

“高收低租”的模式下,租客支付租金方式为季度付,半年付或者年付,而中介企业给房东支付租金方式往往是月付,住房租赁企业用时间差换来资金快速回笼,但这些资金去哪里了?在这些住房租赁企业“暴雷’时,成千上万的房东和租客利益受到损失,为什么最后明明租客交了大笔的租金而房东并没有收到?

面对这块租赁企业资金使用规范问题的监管空白区,杭州相关部门开始出手!

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为进一步加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,促进住房租赁市场平稳健康发展,近日,市住保房管局组织起草了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,提出了监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等办法举措。

该征求稿正在杭州住保房管局官网征集意见,征集活动截止日期为2019年10月16日。

征求意见稿亮点:

1. 设立租赁资金专用存款账户

本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业,应在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报市房产行政主管部门备案。同时,与银行签订租赁资金监管协议,专户信息应在杭州市住房租赁监管服务平台公布,接受社会监督。

这是对住房租赁企业的资金流动可以有效地进行监管与监督。

2. 资金作为风险防控金

从事承接住房房源委托出租业务的住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金。

风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。并且规定住房租赁企业应在自本办法施行之日起 6个月内全部缴交到位,不能缴交到位者将被列入风险警示名单。

从事承接住房房源委托出租业务的住房租赁企业,即“托管式”住房租赁企业,租赁市场上普遍所说的长租公寓企业,从房东处收来房源,再统一租给租客们。这一规定,在租赁企业资金链断裂时有效的保障了房东和租客应有的权益。之后再出现类似乐伽公寓倒闭事件时,至少住房租赁企业的专项存款账户中还有2个月的房租,可以用于赔偿租客和房东的损失。而且长租公寓方想动用这笔冻结资金需要向房管部门提交书面申请,并得到同意之后才能动用。

3. 强有力的行政管理

各相关部门对存在违规行为的住房租赁企业,将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。

这份诚信档案和风险警示名单将成为租客们租房或者房东托管房源时选择住房租赁企业的重要依据参考。在面对存在风险的长租公寓公司,在选择上就需要更加谨慎。

《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》 正文:

杭州市住房租赁资金监管办法(试行)

(征求意见稿)

根据住房城乡建设部等9部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)和《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》(杭政办〔2017〕4号)精神,为加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,防范住房租赁企业经营风险,保障房屋委托出租人、承租人合法权益,促进住房租赁市场平稳健康发展,制定本办法。

第一条(适用范围)本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业,应在本市符合评级和规模等要求的银行范围内选择任一银行设立唯一的租赁资金专用存款账户(以下简称“专户”),并报市房产行政主管部门备案。

第二条(监管要求)住房租赁企业在银行设立专户时,应与银行签订租赁资金监管协议,按要求明确监管内容、方式及程序。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。

第三条(账户变更)住房租赁企业变更专户开户银行的,须向市房产行政主管部门提交书面申请。经审核同意后,市房产行政主管部门出具同意变更的书面意见。

第四条(公示监督)住房租赁企业设立的专户信息应在杭州市住房租赁监管服务平台(以下简称“市租赁平台”)公布,接受社会监督,并同时在经营活动场所、房源发布平台、房屋租赁合同中明示专户信息。

第五条(风险防控金设立)从事承接住房房源委托出租业务的住房租赁企业(以下简称“托管式”住房租赁企业)须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金,风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。

第六条(风险防控金使用)缴入专户的风险防控金由“托管式”住房租赁企业主动向监管银行申请冻结。“托管式”住房租赁企业因经营不善无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务的,向市房产行政主管部门提交书面申请,经审核同意后,“托管式”住房租赁企业凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料向银行申请解冻风险防控金,并在银行监督下使用。“托管式”住房租赁企业被依法宣告破产的,依照有关企业破产的法律实施破产清算。

第七条(风险防控金调整)市房产行政主管部门定期根据“托管式”住房租赁企业在市租赁平台的实际受委托房源量月租金总额对风险防控金进行动态调整。

第八条(资金缴交)“托管式”住房租赁企业应在规定时间内将风险防控金全部缴交到位。自本办法施行之日起3个月内,“托管式”住房租赁企业须缴交到位应缴资金的50%,6个月内全部缴交到位,不能按照上述要求缴交到位的“托管式”住房租赁企业将被列入风险警示名单。

第九条(风险警示)专户资金扣除风险防控金后的其余资金,“托管式”住房租赁企业可用于正常经营活动。“托管式”住房租赁企业专户中扣除风险防控金后,所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的,监管银行应及时向房产行政主管部门和住房租赁企业进行风险预警,“托管式”住房租赁企业应及时予以补足。住房租赁企业被预警一次,将扣减企业信用分,累计3个月被预警的,房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单。

第十条(行政管理)住房租赁企业应按照本办法要求切实做好住房租赁资金使用管理工作。各相关部门对存在违规行为的住房租赁企业,将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。

第十一条(解释主体)本办法由市住房保障和房产管理局负责解释。

第十二条(实施时间)本办法自2019年 ?月 ?日起施行。

陈美琪 本文来源:钱江晚报 责任编辑:陈美琪_H8808
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