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房贷新政10月8日起施行,对杭州刚需购房者是利是弊

2019-08-26 17:00:25 来源: 浙江24小时 举报
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浙江24小时-钱江晚报记者 楼肖桑

昨天下午,中国人民银行发布(2019)第16号公告,出台个人住房贷款利率新规,并同时发布了就个人住房贷款利率的答记者问。

但公告中大量的专业术语和表述,让人一时间摸不着头脑,许多购房者在公众号后台向我们留言提问。究竟这一新规意味着房贷利率是升还是降?对于楼市又会产生什么影响?

今天,我们就购房者咨询的这些热点问题一一解读,并采访了浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲进一步分析。

第1问

- 新政解读 -

根据新政策的规定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,那么什么是LPR?房贷利率发生了怎样的改变?

第1答

- 新政解读 -

LPR的具体定义是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成,更多的解析网络上都可以搜索的到。

而对于购房者来说,最最直白的解释就是,接下去,将使用LPR来替代按揭时的基准利率。

过去办理按揭时的房贷利率很明确,是在国家规定的基准利率基础上,再乘以一个系数,比如打九折或者上浮10%,视不同银行的情况而定。

而接下去买房办按揭,利率则会参考这个叫LPR的东西,它不是由国家规定的,而是由市场动态调整的,每个月的20号公布一次。换言之,今后可能每个月的按揭利率都会不一样。

并且,在新机制下,原本像基准利率基础打九折、八五折的“打折房贷利率”或将一去不返,未来LPR就是最低的下限。

第2问

- 新政解读 -

LPR对于购房者来说有什么好处?

第2答

- 新政解读 -

LPR机制的形成,对于购房者来说,最大的好处就是按揭利率将会动态调整,而不再像过去是在基准利率的基础上乘以系数。

因为基准利率由国家决定,它的调整往往要好几年的时间,而LPR则是每个月都有可能变化,并且老百姓能够一目了然,也就意味着可以灵活应对。

丁浚哲表示,购房者可以观察几个月,根据LPR走势来决策,比如LPR往下走也就是说利率在跌,那可以考虑晚点再贷,LPR如果一直往上走那可以考虑尽快按揭贷款。

第3问

- 新政解读 -

接下去首套房利率不得低于LPR,二套房利率不得低于LPR加60个基点,这是什么意思?今后的房贷利率是升还是降?

第3答

- 新政解读 -

根据8月20日最新公布的LPR来看,5年期以上LPR为4.85%,也就是说首套房利率不得低于4.85%,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,也就是不得低于5.45%。

如果下个月发布的LPR有变化,那么首套房和二套房的最低利率也就相应浮动。

而针对房贷利率升还是降的问题,如果按照8月20日公布的LPR来看,显然是有所降低了。因为目前杭州大部分银行首套房利率,是在基准利率4.9%的基础上上浮10%也就是5.39%,二套房上浮15%也就是5.635%。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。

丁浚哲认为,如果这一新规不出台,房贷利率一定是上升的,因为楼市处于长期调控的状态。但是有了这个政策之后,可能会带来一部分房贷利率下调,因为市场整体利率正处于下行周期,但目前来看整体还是平稳的,要看接下去LPR的走势。

第4问

- 新政解读 -

借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,怎样理解?

第4答

- 新政解读 -

过去,购房者签订了按揭合同后,除非基准利率调整了,才可以和银行沟通,按揭新的基准利率调整所支付的利息。

而有了LPR之后,只要签订按揭合同满一年,就可以和银行谈,按照当下新的LPR执行。比如目前的LPR是4.85%,一年后下降了,这个月办理了按揭的购房者就可以去和银行沟通。

丁浚哲指出,这个政策是双向的,也给了银行一样的权利。比如利率进入上行周期,一年后LPR上涨了,银行也有权利可以来和购房者谈,按照新的LPR执行。但现在还不好判断是否会出现这种情况,银行间有业务竞争,如果有银行这样做,那很有可能会流失客户,毕竟这不是法定要求的。

第5问

- 新政解读 -

对已经买了房,并且办了按揭的购房者有影响吗?

第5答

- 新政解读 -

没有影响。根据公告,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

但要注意的是,这部分购房者也不能在一年后以新的LPR去和银行谈判。

第6问

- 新政解读 -

对尚未办理按揭的购房者有什么影响?

第6答

- 新政解读 -

有影响。比如这几天正好要签约的购房者,办理按揭时,就有可能遇到选择,这要看银行的反应速度快不快了。

如果银行还没有变化,那么购房者依然只能按照基准利率乘以系数的计算办法,来签订协议。

如果银行动作快,已经可以按照LPR来签约,那么购房者就有选择了,目前来看未来两年LPR是往下走的,那么购房者选择按照LPR是合算的,因为一年后还可以重新议价。

第7问

- 新政解读 -

公积金贷款买房的利率调整吗?

第7答

- 新政解读 -

根据央行公告,公积金个人住房贷款利率暂不调整,目前的利率是五年以上3.25%,五年以下2.5%,全国一致。

第8问

- 新政解读 -

10月8号之后,买房是亏还是赚?

第8答

- 新政解读 -

丁浚哲认为,如果不考虑其它因素的影响,单单来看LPR的走势,那么10月8号以后买房多半是赚的。因为未来三年,市场利率可能都处于下行趋势,许多业内人士也认为LPR将会往下走。如果不急着买房的话,那么自然是10月8日以后,选择LPR来办理按揭更划算。

而从短期的实际利率水平来看,对绝大部分购房人来说影响不大。

第9问

- 新政解读 -

对楼市有何影响?

第9答

- 新政解读 -

丁浚哲表示,新政不会改变目前楼市的运行格局,楼市还是按照原来的途径发展,也就是坚持“房住不炒”,继续调控。而在持续的调控之下,房贷利率的上升幅度大概率是要高于LPR的下降幅度的,楼市还是会以稳为主。

而对于刚需,LPR机制可以说是一种利好。因为目前首套利率打折是几乎没有的,大部分银行还要上浮10%,而未来三年LPR可能都是下行趋势,按照基准的LPR来办理首套房按揭,是合算的。

邓焱 本文来源:浙江24小时 责任编辑:邓焱_hzs14344
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